アパートやマンションなどを所有するオーナーにとって、もっとも大切と言えるのが空室対策です。空室が多くなると、家賃収入が大幅に減少し、赤字経営になる可能性もあります。

マンション経営を成功させるには、満室になるよう戦略が必要です。そこで今回は、空室が続く原因についてや空室対策を行う前に確認しておくこと、空室を改善する対策について解説します。

これから不動産オーナーになる方や空室対策に悩まれている方などは、ぜひ参考にしてみてください。

空室が続く原因について

空室が長期間続く場合は、何らかの原因が考えられます。ここでは、よくある空室の原因について解説します。

家賃設定

築年数や住宅の設備状況、住み心地など、さまざまな要因を考慮すると、家賃が適切ではないこともあります。たとえば、お風呂やキッチン、トイレなど、水回りのものが経年劣化で古くなっている場合は、清潔感に欠けるため、物件の印象もよくありません。

部屋の中だけでなく、郵便ポストやゴミ置き場周辺が汚れている、階段の塗装が剥がれているなど、明らかに劣化が見られる場合でも内見時には印象が悪くなるでしょう。また、周辺の物件と比べて家賃が高い場合も空室につながります。同じぐらいの家賃で他の物件の方が築年数が浅く、きれいな物件であれば、そちらの物件を選ぶのは当然でしょう。

築年数のみならず、立地条件が良く、管理もしっかり行き届いている同じ家賃の物件があれば、空室率が高まるでしょう。そのため、不動産オーナーは、日頃から相場を知っておくことも大切です。

自主管理が行き届いていない

中には管理会社に委託せずにオーナー自らが管理している物件もあります。しかし、専門知識に乏しく、入居者からの修繕依頼やクレームなどがあっても十分に対応できていないケースもめずらしくありません。

入居者との距離が近く、コミュニケーションが取りやすいこともメリットではありますが、修繕やクレーム対応に加え、点検や会計、清掃業務なども行わなければなりません。したがって、精神的・肉体的に大きな負担となり、管理が行き届かなくなる可能性は十分あるでしょう。

その結果、入居者の不満が募り、退去してしまうこともあります。

一方、管理委託している場合でも同様に管理が行き届いていないケースもめずらしくありません。たとえば、共用部分の廊下や階段が汚れている、排水溝などから異臭がしている、駐輪場や駐車場にゴミや虫の死骸がたくさんある場合などです。また、空室が続いている部屋は、排水トラップに水が溜まったままになるケースも多く、そこから異臭が発生します。

管理が行き届いていない物件は、劣化も進みやすく、物件価値も下がるので注意が必要です。管理会社の対応に問題があれば、管理会社の変更を検討しなければなりません。

トラブルが多発している

オーナーや管理会社が知らない間に入居者同士のトラブルが発生しているケースもめずらしくありません。中でも多いのが騒音問題です。たとえば、DIYの工具を使用する音やロボット掃除機、夜の洗濯機、子供の足音など、さまざまな音により、トラブルになるケースも少なくありません。
また、ペットの鳴き声やゴミ出しのマナー違反、タバコの臭い問題なども考えられます。

まあ、駐車場に止めている車に傷をつけられている場合や自転車のカゴにゴミ・タバコの吸い殻を入れられるなど、陰湿な悪戯も少なくありません。このようなトラブルについては、管理会社がしっかり対応している場合もあれば、対応していない場合もあります。

特に騒音問題は、直接取り締まる法律がないため、解決が困難です。近年、騒音問題がきっかけで事件に発展するケースも少なくありません。入居者のトラブルは、解決が難しく、最終的には訴訟問題になるか、泣き寝入りして引っ越すなど、空室の原因となってしまいます。

供給過多のエリアに物件がある

周辺に魅力的な賃貸物件が建てられていると、競争激化により、空室率は高まります。既存のアパートやマンションであっても、リフォームやリノベーションが実施された物件がある場合も同様です。

同じ地域や類似物件の空室率を調べ、ライバル物件のニーズなども把握する必要があります。空室が目立ち、ニーズが少ない物件であれば、ライバル物件を参考にしながら早期の改善が求められるでしょう。

空室対策を行う前に確認しておくこと

空室対策を行う前に知っておくと、今後の対策に活かすことができます。

家賃を安易に下げていないか

入居者から家賃の減額交渉をされる場合があります。借地借家法で借主の権利として法的に認められているためです。

借地借家法32条1項目では「建物の借賃が土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と規定されています。

ただし、一定期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従います。このような家賃の増減額請求は認められていますが、家賃を安易に下げることはおすすめできません。一度、家賃を下げてしまうとその後は簡単に上げることが難しくなります。それゆえ、家賃収入が減少するため、空室が増えるという悪循環になってしまいます。

入居者募集の確認

入居者募集を1社だけに頼ると、空室が埋まりにくいケースもめずらしくありません。宣伝・広告などの入居者募集を積極的に行っていない不動産会社ではなおさらです。また、人手が少なく忙しい場合や他の業務に力を入れている不動産会社もあるでしょう。

そのため、複数の不動産会社に依頼することも一つの方法です。入居者募集を強化することは、空室リスクにも有効となります。1社のみに依頼している場合、不動産仲介会社の対応に不満があれば、他の不動産仲介会社に変更するとよいでしょう。

不動産仲介業者の対応

不動産オーナーと不動産仲介業者の関係性によっても空室の増減に影響がでる可能性もあります。
不動産仲介業者と媒介契約を結ぶ場合は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

一般媒介契約は、複数の不動産業者との媒介契約が可能です。不動産の売主自らが買い手を見つけられる自己発見取引も可能となっています。指定流通機構（レインズ）への登録義務はありません。契約期間も定められおらず、業務処理などの活動報告義務もありません。

専任媒介契約は、1社のみの不動産業者との媒介契約が可能です。不動産の売主自らが買い手を見つけられる自己発見取引も可能となっています。指定流通機構（レインズ）への登録義務は、媒介契約締結後7日以内です。契約期間は、最長3か月となっています。業務処理などの活動報告義務は、2週間に1回以上です。

専属専任媒介契約は、1社のみの不動産業者との媒介契約が可能です。不動産の売主自らが買い手を見つけられる自己発見取引は不可となっています。指定流通機構（レインズ）への登録義務は、媒介契約締結後5日以内です。契約期間は、最長3か月となっています。業務処理などの活動報告義務は、1週間に1回以上です。

このように一般媒介契約では、複数の不動産仲介会社に依頼できるため、他の不動産仲介会社が契約に至った場合には、仲介手数料などの収入を得ることができません。そのため、物件紹介などを積極的に行ってもらえない可能性もあるのです。とはいえ、不動産オーナーからも不動産仲介会社に積極的にコンタクトを取ることで関係性を深めていくことも大切です。日頃から、コミュニケーションを取っていれば、販売活動を積極的に行ってもらえるかもしれません。

空室を改善する対策6選

空室が続く場合は、家賃収入が大幅に減少する可能性もあります。ここでは、空室を改善する対策について解説します。

マーケティング戦略を立て直す

物件の魅力を引き出すためには、マーケティング戦略を立て直すことも効果的です。たとえば、物件の特徴や魅力を伝えるため、ポスターやチラシを作成しながら、SNSや不動産ポータルサイトを活用する手法です。

また、インスタグラムやYouTube、TikTokなど、インターネットでの情報発信を強化することも大切です。特に若い世代は、SNS等で情報収集している方がほとんどです。SNSは無料で利用することができるので、発信する内容を拡散できることは大きなメリットとなります。

定期的な清掃とメンテナンス

物件を見た際に外観の汚れや塗膜の剥がれ、周辺のゴミ、集合ポストのホコリなど、清潔感がなければ、それだけで印象が悪くなってしまいます。内見時に定期的な清掃がされていない場合は「この物件はやめておこう」と判断される可能性もあり、注意が必要です。

また、定期的な修繕を行うことも大切です。配管からの異臭や換気扇が正常に回転しない、壁や階段の塗膜が剥がれているなど、劣化しているのがひと目でわかると、入居希望者からの印象が悪くなります。日頃から、外装・内装、階段、住宅設備などのメンテナンスを行いましょう。

リフォームやリノベーションを行う

ある程度の経年劣化が進むとリフォームやリノベーションを検討し、物件価値を高めていく必要があります。単にリフォームやリノベーションを行うのではなく、空室対策に効果的な戦略が必要です。たとえば、コストパフォーマンスと賃貸ニーズを考慮したリフォーム、内見時に好印象を与えられるように考慮したリフォームなどがあげられます。

ある程度の費用がかかるため、必要以上のリフォームを行うと、不動産経営にも影響を及ぼします。物件の付加価値を高めるには、宅配ボックスの設置や専用庭の設置、遮音性の高い建築材料を使用するなども一つの方法です。

防犯対策の強化

昨今、犯人が住居に侵入する事件などもあり、防犯対策の強化が求められています。特に女性の一人暮らしでは、付きまといやストーカーによる事件もめずらしくありません。

そのため、オートロックや防犯カメラの設置など、充実化を図る必要があります。その他の防犯対策には、窓に防犯フィルムを貼ったり、防犯ベルの設置、二重ロックを行うなどがあります。

家賃を見直す

まずは、競合する物件と比較し、物件の家賃が適正かどうかを見直すことが大切です。近隣のよく似た物件よりも家賃が高い場合は、家賃を下げる必要があるでしょう。

ただし、前述したとおり、安易に家賃を下げるのはよくありません。近隣の物件より大幅に高い場合や最終的な手段として検討することが大切です。

募集資料（マイソク）の見直し

マイソクは、不動産広告のことで物件の概要・間取り図・地図などが記載された資料のことを指します。インターネットで検索することが当たり前の時代です。そのため、物件写真は大きな判断材料として綺麗に映っている写真が有効となります。

また、単に綺麗な写真だけでなく、写真の枚数を増やし、物件の魅力を最大限伝えることが大切です。物件のみならず、周辺環境もどのようなお店があるのか利便性が伝わる写真も掲載し、募集資料（マイソク）全体を充実させる必要があります。

まとめ

空室が続く原因は、家賃設定が適切でない場合や管理が行き届いていない、入居者同士のトラブルが多発しているなどがあります。管理会社の対応に問題があれば、管理会社の変更を検討しなければなりません。

一方、供給過多のエリアに物件があれば、競争激化により、空室が続くケースもめずらしくありません。競争激化となれば、周辺物件との差別化を図る必要があります。そのため、入居者のニーズに応える物件に改善することも大切です。

空室対策を行う前には、家賃を安易に下げていないか、入居者募集の状況、不動産仲介業者の対応なども確認しなければなりません。空室を改善する対策としては、マーケティング戦略を立て直すこと、定期的な清掃とメンテナンスを行う、必要に応じてリフォームやリノベーションを行う、防犯対策の強化、家賃の見直し、募集資料（マイソク）の見直しなどがあげられます。

インターネットでの情報発信を強化しながら、物件の魅力を最大限に伝えていくことが大切です。