承継の時、想像以上の税負担が会社と家族を圧迫する——。
そんな未来が目前に迫っているとしたらどうしますか。
「このままでは後継者に迷惑をかけてしまうかもしれない」
「借入をしてきた努力は、なぜ株価に反映されないのか」
「早く手を打たなければ資産そのものが重荷になる」
不安。疑念。そして焦り。
その感情は決して間違いではありません。
実際、多くの経営者が同じ壁に直面しています。
意外かもしれません。しかし解決のカギは「不動産投資」にあります。
資産の形を変えるだけで、評価額を20％以上下げることが可能です。
しかも、安定収益を得ながら承継対策まで同時に進められるのです。
本記事では、その具体的な戦略をステップごとに明らかにします。
読み終えたとき、あなたは明日からの行動を変えたくなるはずです。
自社株評価の基本を理解する
自社株の評価は、相続や事業承継を考える経営者にとって避けて通れないテーマです。
評価が高すぎれば、後継者の相続税・贈与税の負担は増え、スムーズな承継が難しくなります。
では、株価はどのように決まるのでしょうか。
代表的な評価方法は以下の二つです。
- 純資産価額方式：会社の資産から負債を差し引き、株数で割って評価する方法。資産が多く負債が少なければ、株価は自然と高くなります。
- 類似業種比準方式：同業種の上場会社の株価を基準に、利益や配当を指標として評価する方法。利益が安定しているほど株価は上昇します。
例えば、現金や有価証券を多く保有していると、その分だけ純資産が膨らみます。
「資産を持っているのに、それが株価を押し上げて承継を重くする」——経営者にとっては逆説的で、納得しがたい現実です。
つまり、資産や利益を積み重ねるほど株価は上がり、承継の難易度が増す。
このジレンマが、経営者を悩ませる根本原因なのです。
なぜ不動産投資で株価を下げられるのか？
ここで注目すべきが「不動産投資」です。
一見、資産を増やす行為に見える不動産投資が、実は株価引下げの切り札になります。
理由は大きく3つあります。
不動産は現金や有価証券より低く評価されやすい
例えば、時価1億円の土地でも、路線価や固定資産税評価額では
7,000万〜8,000万円程度と算定されることがあります。
この「評価差」がそのまま株価を下げる効果につながります。
借入による純資産圧縮効果
不動産取得に銀行融資を活用すると、負債が増えます。
負債は純資産を圧縮し、その結果株価評価も下がります。
含み損の活用
築古物件や収益性が低下した不動産は、帳簿価額よりも低く評価されがちです。
その差が、株価の引下げに直結します。
直感的には「資産を増やすのに株価が下がるのか？」と不思議に思えるかもしれません。
しかし、評価の仕組みと借入効果を正しく利用すれば、現実に起こり得るのです。
具体的な手法とステップ
法人で不動産を取得する
法人名義で不動産を取得すると、会社の資産構成を調整でき、株価を下げやすくなります。
例えば、現金1億円をそのまま保有していれば1億円の資産として評価されます。
しかし、不動産に変えると評価額は8,000万円程度になる場合があります。
差額2,000万円が株価引下げの効果です。
さらに、不動産は賃貸収入という安定キャッシュフローを生み出し、承継後も会社を支える収益源となります。
借入を活用してレバレッジを効かせる
借入はリスクと捉えられがちですが、株価対策においては強力な手段です。
例えば、1億円の不動産を現金で購入すれば純資産はそのまま。
しかし、銀行融資8,000万円＋自己資金2,000万円で購入すると、負債が8,000万円増えます。
その結果、純資産は圧縮され、株価評価も大幅に下がります。
もちろん、過剰な借入は危険です。
返済計画や金利負担を十分に精査することが不可欠です。
賃貸事業で利益を分散させる
不動産を所有すると家賃収入が生まれます。
これにより本業の利益依存度が下がり、株価評価が安定します。
例えば、製造業の利益が不況で減少しても、賃貸収入は比較的安定しているものです。
その安定感が、会社全体の利益バランスを整えてくれます。
また、安定したキャッシュフローを持つ会社は、銀行との交渉も有利に進められるという副次的な効果もあります。
含み損を意識した物件戦略
築古や収益性の低い不動産は、帳簿価格より低い市場価値で評価されることがあります。
例えば、帳簿上1億円の資産が、実際には6,000万円程度の評価しかつかないケース。
この4,000万円の差が、純資産を減らし株価引下げに貢献します。
もちろん、修繕費や売却時のリスクもあります。
承継までの期間や出口戦略を明確にして取り組むことが重要です。
資産管理会社を活用する
不動産を資産管理会社に移すことで、本体企業の純資産を減らし、自社株評価を下げられます。
例えば、本社ビルを資産管理会社に売却すれば、本体の資産は減少。
一方で、資産管理会社は賃料収入を得て、グループ全体では資産を維持できます。
ただし、組織再編税制や移転価格税制といった複雑なルールが関わるため、専門家との連携は不可欠です。
不動産投資を活用する際の注意点
不動産投資は有効な戦略ですが、注意点も多いです。
- 税務署からの指摘リスク：評価が恣意的だと否認される可能性があります。
- 過剰借入リスク：返済不能や金利上昇で経営全体を圧迫する恐れがあります。
- 不動産市場の変動リスク：需要減や景気悪化で価値が下落すれば、含み損が拡大します。
株価を下げることは可能ですが、無計画では逆に会社を危うくすることもあるのです。
成功事例とシミュレーション
最後に、実際の事例を紹介します。
ある中小企業の経営者は、現金で1億円を保有していました。
このままでは純資産が1億円増え、自社株評価が上がってしまいます。
そこで、築30年の賃貸マンションを1億円で購入。
評価額は8,000万円と見積もられ、差額の2,000万円が株価引下げ効果となりました。
さらに、年間600万円の家賃収入が発生。
これが返済や承継資金に充てられ、承継への不安を大きく和らげました。
シミュレーションによれば、不動産導入後の株価は20％以上低下。
資産管理会社を組み合わせれば、さらに柔軟で強固な承継スキームを構築できます。
不動産投資は「攻めの資産形成」と「守りの株価対策」を同時に実現できる、数少ない手段なのです。
まとめ：事業承継を成功させるために、いま動くべき理由
ここまで読み進めて、心の中でつぶやいていませんか。
「本当に株価を下げられるのか…」
「自社にも通用するのだろうか…」
その迷いや不安こそが、経営者として未来を真剣に考えている証です。
疑問を抱くのは自然なことであり、次の一歩へとつながる大切なサインです。
不動産投資には、資産を守りながら株価を抑える力があります。
この記事で触れたように、できることは数多くあります。
- 評価差を活かす：現金より低く評価算定される不動産を保有する
- 借入で圧縮する：負債を増やして純資産を抑える
- 資産管理会社を導入する：企業グループ全体で承継を設計する
大切なのは、立ち止まらず、行動に移すことです。
今日動くかどうかが、5年後・10年後の承継を左右します。
不動産投資で株価を下げ、承継を守り、資産を育てる。
その一歩が、あなたの会社の未来を守り、家族の笑顔をつなぐ光となるのです。
