JR東海道本線(東京~熱海)
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高田駅
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不動産投資は神奈川県で始めるべき7つの理由

不動産投資を始めるときは、人口が多く集まる立地の良い場所を選ぶことが大切です。
中でも神奈川県は東京都と隣接し、総務省「令和4年住民基本台帳人口【2022年8月9日公表】」
によると、日本の人口第2位となっているのです。

そこで今回は、神奈川県の概要と人口、神奈川県で不動産投資を始めるべき理由、
エリア別のニーズについて、神奈川県で不動産投資を始める際の注意点について解説します。

神奈川県の概要と人口

令和2年国勢調査結果に基づく推計によると、神奈川の人口は、総数9,233,545人です。

男性4,577,047人、女性4,656,498人です。

日本で2番目に人口が多い地域となっています。

世帯数は、4,347,642世帯です

神奈川県人口統計調査は、5年ごとの国勢調査結果を基礎とし、
毎月の住民基本台帳法及び戸籍法の定めによる月間届出数を加減、
毎月1日現在の県内市区町村別人口及び世帯数を推計しているとのことです。

引用元:神奈川県「神奈川県の人口と世帯」

https://www.pref.kanagawa.jp/docs/x6z/tc30/jinko/jimkotosetai.html


県内は、横浜市、川崎市、相模原市という3つの政令都市があります。
神奈川県といえば、江ノ島や横浜中華街、横浜スタジアム、
横浜赤レンガ倉庫、八景島シーパラダイスなど、楽しめるスポットが
たくさんあるため、観光客からも人気のある地域です。

神奈川県で不動産投資を始めるべき7つの理由

ここでは、神奈川県で不動産投資を始めるべき理由について解説します。

都心へのアクセスが良い

立地の良さは、物件を選ぶ上で重要なポイントになります。
通勤・通学に便利な地域は人の流れが多いため、不動産投資におすすめです。
都心へのアクセスが良い地域は、空室率が低くなります。
神奈川県には横浜市、川崎市、相模原市の3大主要都市があるので、
賃貸の需要も高まっています。

通勤・通学には都心からの距離だけでなく、乗り換えの有無についても重要です。
2023年3月18日から相鉄・東急直通線が開業したので、横浜市西部から
都心への利便性が高まり、新横浜駅で東海道新幹線との接続も実現しています。

そのため、神奈川県から渋谷・目黒、埼玉県に至るまで、利便性が高まっています。
また、東名高速道路などの道路網により車でのアクセスも便利です。

生活の利便性が高い

神奈川県は、大企業や大型商業施設がたくさんあり、生活の利便性が高いことも特徴の一つです。
川崎市は再開発プロジェクトも進んでいるため、今後のさらなる利便性も期待できます。

観光スポットが豊富

神奈川県には、江の島や横浜赤レンガ、鎌倉、箱根、山下公園、横浜中華街など、
観光スポットが豊富にあります。
横浜アリーナや八景島シーパラダイスなど、娯楽施設が豊富に揃っており、人が
多く集まることも不動産投資を行う上でメリットの一つになります。

犯罪率が低い

警察庁「令和3年(2021年)警察白書」によると、神奈川県は、首都圏一都三県のうち、
もっとも犯罪率が低いとされています。
一都三県のうち、神奈川県の刑法犯認知件数は35,241件、刑法犯検挙率49.6%となっています。
100人当たりの刑法犯犯罪率は0.383です。

刑法犯犯罪率とは、刑法犯認知件数を人口総数で割ったものです。

神奈川県は、一都三県の中で刑法犯認知件数が低く、刑法犯検挙率が高いので、
犯罪率が低く、治安の良さが見受けられます。

一方、東京都の刑法犯認知件数は82,764件、刑法犯検挙率40.5%です。
100人当たりの刑法犯犯罪率は0.598となっています。

引用元:警察庁「令和4年警察白書 統計資料」
https://www.npa.go.jp/hakusyo/r04/data.html

神奈川県では、街頭緊急通報システム「スーパー防犯灯」の設置や
地域防犯力強化支援事業補助金、事故給付金制度など、
防犯活動の取り組み・支援などを行っています。

高所得者層の世帯が多い

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」「表42-3家族類型(8区分),世帯の年間収入階級(6区分),住宅の所有の関係(2区分)別普通世帯数-全国,都道府県,市区町村」によると、
年収700万円以上の比率について、東京都が13.7%、神奈川県が12.8%、埼玉県が9.7%となっています。

神奈川県は、年収700万円以上の12.8%が持ち家以外の住宅に住んでいることになります。
そのため、大都市ほど単身世帯が多く、単身向け賃貸用物件や高所得者向けファミリー物件も不動産投資の選択肢になるでしょう。

転入超過数が多い

転入超過数が多い・地価が安い。神奈川県は、都内に比べ地価が安いことも特徴の一つです。
国土交通省「住宅地の都道府県別価格指数」によると、東京都を100.0と場合、神奈川県は69.7となっています。

県内である程度の差はありますが、都内に比べ安くなっているので不動産投資を
行う際は神奈川県はおすすめと言えます。
また、2022年公示地価によると、神奈川県は1㎡あたり192,700円で2020年よりも0.6%上昇しかしそれに対し東京都はというと、1㎡あたり437,700円で上昇率が1.2%と神奈川県を上回っています。

引用元:国土交通省「住宅地の都道府県別価格指数」

https://www.mlit.go.jp/tochimizushigen/tocchi/2000/04_h03.html

引用元:国土交通省「公示地価」

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

神奈川県・エリア別のニーズについて

ここでは、不動産投資・エリア別のニーズについて解説します。

横浜・川崎エリア

他のエリアに比べ利便性が高く、人気度が高いです。
横浜には赤レンガ倉庫や横浜スタジアム、横浜中華街など、楽しめるスポットがたくさんあります。川崎は、都心部へのアクセスが便利で商業施設も多く、人気のエリアです。
武蔵小杉にはタワーマンションが多く、再開発盛んな地域でもあります。

湘南エリア

湘南エリアは賃貸需要の高まりもあり、地価の値上がりもみられます。
きれいな海の景色やマリンスポーツ、森林などの自然に触れることができるため人気のエリアです。
また、湘南新宿ラインや湘南上野ラインで都心へのアクセスも便利です。

相模原・中央エリア

海老名駅周辺では、大規模な再開発が進んでいます。
相鉄・東急直通線を利用することで新幹線乗換駅である新横浜駅へのアクセスも向上しています。
ショッピングモールも豊富で買い物の利便性が高いです。
駅から離れると閑静な住宅街もあり、住みやすさと利便性の高さなど、
両方を合わせもつ人気のエリアとなっています。

神奈川県で不動産投資を始める注意点

ここでは、神奈川県で不動産投資を始める際の注意点について解説します。

傾斜地が多い

一般財団法人日本開発構想研究所「日本の斜面都市」によると、
傾斜度15度以上の人口集中地区(DID)が多い上位10都市に神奈川県がランクイン。

1位は横浜市の4,734ha、6位 は横須賀市の1,904ha、9位は川崎市の1,125ha、
12位には鎌倉市も入っています。

市・町別では、1位真鶴町65.2%、4位葉山町45.1%、6位     逗子市   43.6%、9位津久井町   42.2%、15位横須賀市33.0%、16位湯河原町32.7%、17位鎌倉市32.6%となっています。

傾斜地とは、その名のとおり傾斜のある土地を指します。
平坦な土地より価格が低くなっているケースが多いです。

一方、立地によっては眺望の良さを感じられるところもあります。
そのため、夜景や花火を楽しめる場合もあり、傾斜地ならではの魅力もあるのです。
また、外から家の中が見えにくいといったメリットもあります。
遮る建築物もなく、太陽の光を取り入れやすい場合もめずらしくありません。

エリアによってニーズが異なる

神奈川県では、1人暮らしから家族層まで幅広い賃貸需要がありますが、
エリアによってニーズが異なります。
不動産投資の対象となるエリアを分析しながら、ターゲット設定・物件の選定は
慎重に行わなければなりません。

また、エリアによって塩害対策が必要な場所もあります。
代表的な場所では湘南・小田原エリアがあります。
潮風の影響により、建物にサビが発生しやすくなるのです。
台風の日は特に注意が必要になります。

入退去が激しい物件がある

単身者向けのニーズが高い物件は、入退去が激しいこともめずらしくありません。
退去が続くと、原状回復や入居者募集などを頻繁に
行う必要があり、その分、必要経費もかかります。

土地の将来性

不動産投資では、土地の将来性が重要なポイントになります。
目先の収益も大切ですが、中長期的な視点で考えることが大切です。

物件を複数比較する

収益を得られるエリアかどうか、ターゲット設定は妥当であるかどうか、
複数の物件を比較しながら、シミュレーションを行う必要があります。

また、物件の相場に対し、妥当な価格であるのかも確認しておきましょう。
現在は、物件情報をインターネットで確認できますが、現地調査や内見を
行わないとわからないこともあります。

たとえば、住人のトラブルや周辺環境などは、現地に行かないとわかりません。
トラブルの中には、騒音やペット問題、ゴミ捨てのマナー、いたずらなどもあります。

周辺環境は、昼と夜、時間帯、天気、平日・祝日、あらゆる条件で変化します。
何度も足を運び、入居者目線で良い物件を探さなければなりません。
そのため、必ず自分の目で見て物件の状態を確かめる必要があります。

まとめ

神奈川県で不動産投資を始めるべき理由については、
都心へのアクセスが良く、生活の利便性が高い、犯罪率が低い、
高所得者世帯が多い、転入超過数が多い、都心に比べ地価が安い、
観光スポットが豊富などが挙げられます。

立地の良さは、物件を選ぶ上で重要なポイントになります。
また、神奈川県は一都三県の中で刑法犯認知件数が低く、
刑法犯検挙率が高いので、犯罪率が低い地域です。

エリア別では、横浜・川崎エリア、湘南エリア、
相模原・中央エリアなどが人気となっています。

横浜には赤レンガ倉庫や横浜スタジアム、横浜中華街など、楽しめるスポットが多数あります。
川崎は、都心部へのアクセスが便利で商業施設も多く、人気のエリアです。

相模原・中央エリアの中でも海老名駅周辺では、大規模な再開発が進んでいます。
相鉄・東急直通線を利用することで新幹線乗換駅である新横浜駅へのアクセスも向上しています。

湘南エリアはきれいな海の景色やマリンスポーツ、森林などの自然に
触れることができるため人気のエリアです。
神奈川県で不動産投資を始める注意点としては、
エリアによってニーズが異なるということです。

そのため、ターゲット設定・物件の選定は慎重に行わなければなりません。
エリアによって塩害対策が必要な場所もあります。
代表的な場所では湘南・小田原エリアがあります。

また、単身者向けのニーズが高い物件は、入退去が激しいこともめずらしくありません。
収益を得られるエリアかどうか、複数の物件を比較しながら、何度も足を運び、
入居者目線で良い物件を探さなければなりません。

現地調査や内見を行い、自分の目で見て物件の状態を確かめることが大切です。