儲かるはずの物件”で、なぜ利益が出ないのか？
そんな疑問を、ふと感じたことはありませんか？
● 表面利回りは良好
● 立地も駅近で申し分なし
● でも、なぜか決めきれない——
「この物件、本当に買っていいのか？」
「自社の資産として、果たして正しいのか？」
直感で引っかかる。
そんな“違和感”が、数年後に明暗を分けます。
将来のリスクを抑えながら、確実な収益を手にしたい。
節税や事業承継にも活用できる不動産を選びたい。
その考えは、極めて正しい判断です。
けれども、感覚だけでは不十分。
数字だけを追っても、本質は見えてきません。
経営資源をどう使うか。
その視点で物件を見るからこそ、経営者の投資は強くなる。
この記事では、
失敗しない物件選びの視点と、収益性を見極める基準、
そして経営に活かせる戦略的な不動産活用の方法を、
実例とともに具体的に解説します。
あなたの経験と判断力を、次の投資に最大限活かすために——
今、知っておくべき「収益物件の真の選び方」をお伝えします。
なぜ経営者に不動産投資が向いているのか
企業経営において資産の効率的な活用は重要な経営判断です。
特に、利益が出ている企業の経営者であれば、 次のような課題を感じたことがあるはずです。
- 利益が出ても税金で多くを持っていかれる
- 資金を現預金で寝かせるのは非効率に感じる
こうした課題の解決策として、注目されているのが「不動産投資」です。
節税・相続対策としての有効性
不動産は、減価償却という強力な“盾”を持っています。
これは、課税所得を抑える効果があり、 法人の節税だけでなく、
経営者個人の所得税対策としても有効です。
さらに、不動産は相続時に「時価」ではなく「相続税評価額」で評価されるため、
預金よりも相続税が軽減されやすいというメリットもあります。
たとえば1億円の現金を相続するのと、 1億円の不動産（評価額7,000万円）を
相続するのとでは、 課税額に大きな差が生まれます。
「利益を残しながら、次世代へ円滑に引き継ぐ」
この戦略を実現する手段として、不動産は非常に有効です。
安定収入によるリスク分散
企業の売上は、景気や業界動向に左右されがちです。
一方で、入居者からの賃料収入は、一定の安定性があります。
- 本業に万が一のことがあっても家賃収入が会社を支える
- 銀行借入の返済原資にもなる
実際に、家賃収入によってキャッシュフローが安定し、 本業への再投資や、
新たな事業への挑戦を加速できた例もあります。
経営リスクを分散しながら、手堅く利益を積み上げる。
それが不動産投資の強みです。
自社とのシナジーが生まれる可能性
不動産は、単なる投資対象にとどまりません。
自社の事業と組み合わせることで、さらなる価値を生み出します。
- 倉庫業の企業が物流立地の土地を取得して事業拡大
- オフィス需要の高い都市で、IT企業が自社ビルを所有
このように、経営戦略と不動産投資が噛み合えば、 収益性だけでなく
ブランディングや事業効率化にもつながります。
経営者だからこそ実現できる、不動産の活用法があります。
収益性の高い物件とは何か？
投資用不動産において「利回り」は重要な指標です。
しかし、表面的な数字だけを見て判断するのは危険です。
ここでは、「本当に収益が出る物件」の見極め方を解説します。
「表面利回り」と「実質利回り」の違い
表面利回り＝年間賃料収入 ÷ 購入価格。 物件広告でよく目にする数値です。
一方で、実質利回りは、 管理費・修繕費・空室リスクなどを差し引いた
実際に残る利益を基に計算されます。
たとえば表面利回り8％でも、 空室率が高く管理費が割高であれば、
実質利回りは5％以下になるケースもあります。
表面だけに惑わされず、実質の収支で判断する。
それが、収益性の本質を見抜く第一歩です。
空室リスクを最小化する立地条件
安定した入居率を維持するためには、 「人が住みたい場所」にあるかが極めて重要です。
- 駅徒歩10分以内
- 大学や病院、企業の近く
- 都市再開発エリアや人口増加地域
こうしたエリアは、家賃を下げずに入居を確保しやすく、 結果的に収益が安定します。
逆に、交通の便が悪い郊外や、 過疎化が進むエリアは空室リスクが高く、
思うような収益を得られない場合もあります。
選ぶべきは「将来も選ばれ続ける立地」です。
維持費と管理コストを見落とすな
利回りが高く見える物件でも、 実際には維持費や修繕費が大きく利益を圧迫するケースがあります。
- 築古物件で給排水管の交換が必要
- 管理会社の手数料が相場より高い
購入前には、過去の修繕履歴や将来の修繕計画、
管理委託契約の内容をよく確認する必要があります。
数字だけでなく、運用コストの“中身”を見る目が問われます。
経営者が物件を選ぶ際に重視すべき5つのポイント
不動産投資は、勘や直感だけで成功できる時代ではありません。
経営者だからこそ「戦略的に見るべき視点」があります。
以下の5つは、選定時に必ずチェックすべき重要なポイントです。
立地：将来も選ばれる場所か？
物件の価値の8割は立地で決まるとも言われます。
- 商業施設、大学、企業が近いか？
- 駅や主要道路へのアクセスは良好か？
- 将来の人口推移や再開発計画は？
たとえば神奈川県相模原市のように、 人口の流入や工業団地や倉庫などの
集積があるエリアは、 長期的に賃貸需要が安定します。
短期ではなく、「5年後、10年後も埋まっているか」を意識しましょう。
建物の状態と構造：耐久性と管理履歴
築年数が古くても、 しっかりメンテナンスされていればリスクは抑えられます。
- RC構造（鉄筋コンクリート）など耐久性のある構造か？
- 過去の修繕履歴は明確か？
- 今後10年間に必要な改修は想定済みか？
建物は時間とともに劣化します。
「安さ」に飛びつかず、長く使える価値を見極めることが大切です。
賃貸需要の分析：競合と家賃相場を読む
空室リスクを抑えるためには、 エリアの需要と供給バランスを把握する必要があります。
- 同種の物件が過剰に供給されていないか？
- 家賃は相場より適正か？
- 今後の新築供給が周辺で予定されていないか？
「入るだろう」ではなく、「確実に入る根拠」があるか。
それが投資判断の明暗を分けます。
運営効率：管理体制と入居者の質
よい管理体制は、空室やトラブルの予防になります。
- 管理会社は信頼できるか？
- 家賃回収率や対応スピードは良好か？
- 入居者層（学生、会社員、家族層など）は安定しているか？
収益は「運用力」にも左右されます。
誰がどう管理するかまで見ておきましょう。
出口戦略：売却も視野に入れた選定
収益物件は「売って終わり」ではありません。 むしろ、「いざ売るときに高く売れるか」が重要です。
- 売却時に需要があるエリアか？
- 法人・投資家にとって魅力的な利回りか？
- 想定保有年数後の価格下落リスクは？
始める前に「終わり方」を考える。 それが経営的な不動産投資の基本です。
経営者が避けるべき「失敗する物件」の特徴
魅力的に見えても、実は危険な物件は少なくありません。
ここでは、経営者が注意すべき“落とし穴”の具体例を紹介します。
高利回りに見せかけた空室物件
「利回り12％以上！」といった物件に惹かれたことはありませんか？
実際には、空室が多く収入が想定より大きく下回るケースが多数。
見た目の数字が良くても、入居者がいなければ収益はゼロです。
- 過去の空室率を必ず確認する
- 無理に家賃設定されていないか調べる
高利回りの裏には、必ず理由があります。
修繕費がかさむ築古物件
初期費用が安く抑えられる物件ほど、将来の修繕リスクが大きい傾向があります。
- 給排水設備や外壁、防水の状態は？
- エレベーターや共用部に更新時期が迫っていないか？
インスペクション（建物診断）を活用し、 見えないコストを事前に見抜くことが重要です。
表面価格の安さだけで判断してはいけません。
エリア特性を無視した物件選定
物件とエリアのニーズが合っていないと、 どれだけ条件が良くても空室になります。
- 学生向けワンルームがファミリー層中心の地域にある
- 高齢者向け住宅が若年層の街にある
物件単体だけでなく、「誰がこの地域で住むのか」を考える。
これが安定経営の鍵になります。
収益性を最大化するための実践アドバイス
収益物件は「買って終わり」ではなく、 「どう持ち、どう活用するか」が問われる資産です。
ここでは、経営者が実践すべき戦略的アプローチを3つ紹介します。
専門家との連携でミスを減らす
不動産は、税務・法務・融資と多方面の知識が関係します。
- 不動産に強い税理士や司法書士に相談する
- 専門の不動産コンサルタントを活用する
自社の経営状況に合わせた投資スキームを設計することで、
節税・資産保全・承継を同時に実現できます。
融資戦略：経営者の信用を最大活用
経営者には「事業実績」という大きな信用があります。
- 法人名義で融資を受け、資産と収益を切り分ける
- 金利や返済条件の交渉を積極的に行う
金融機関との関係性も資産のひとつ。
投資のレバレッジを効かせ、資金効率を最大化しましょう。
保有と売却の判断を経営計画と連動させる
保有目的が明確であれば、運用方針も明確になります。
- 長期保有でインカムゲイン重視
- 売却益狙いの短期保有＋出口戦略型
不動産は経営と同じです。
「なぜやるか」
「どう活かすか」
がブレなければ、 失敗のリスクは大きく下がります。
最後に：資産と未来を動かす一歩を
ここまで読み進めてくださったあなたは、
すでに次の行動を見据えています。
この記事でお伝えしたのは、
経営者として物件を選ぶための視点でした。
- 表面利回りではなく実質で見る
- 将来も選ばれ続ける立地を選ぶ
- 出口戦略まで想定して投資する
どれも、経営者にしかできない判断です。
「本当にこの物件でいいのか？」
「リスクや管理の手間まで考慮できているか？」
「利益はもちろん、会社にとって意味があるか？」
そんなふうに慎重に考える姿勢こそ、あなたの強みです。
大丈夫です。
その判断力と責任感が、未来を切り拓いていきます。
今こそ、“収益性の高い物件”という
新たな経営資源を持つときです。
数字の裏にある価値を見抜き、
会社を守り、未来の選択肢を広げていく。
それが、経営者の不動産投資です。
もし、「もっと具体的に相談したい」と思ったら、
私たちの無料相談をご活用ください。
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確かな選択は、いつも「知ること」から始まります。
次の一手を選ぶのは、あなたです。
そしてその一歩が、あなたの経営をもっと自由に、もっと強くしていくのです。
